Krok 1 – wizyta u komornika. Co ważne, w świetle przepisów nowemu właścicielowi mieszkania nie wolno przeprowadzić jej na własną rękę. Zajmuje się tym komornik. Nie zrobi tego jednak sam z siebie – nabywca nieruchomości musi o to najpierw zawnioskować. W jaki sposób należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej – krok po kroku. Krok 1. Wypełnianie wniosku – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub na stronach Sądów Rejonowych znajdziesz specjalny druk KW-ZAL, który należy wypełnić. W formularzu tym trzeba zawrzeć między innymi: dokładne dane nieruchomości, np Kupno mieszkania pod wynajem na kredyt przebiega dokładnie w ten sam sposób jak w przypadku zakupu nieruchomości na własny użytek. W pierwszej kolejności należy znaleźć odpowiedni dom lub mieszkanie, następnie sprawdzić swoją zdolność kredytową, aby mieć pewność, że banki uznają iż stać nas na zakup nieruchomości. Zakup własnego mieszkania to jedna z najpoważniejszych życiowych decyzji. Jeśli zdecydowaliśmy się na kupno nowego lokalu, szybko zauważymy, że wybór jest szeroki, a konkurencja zacięta. Z licytacji sporządza się protokół. W sytuacji, w której nieruchomość nie znajdzie nabywcy mimo dwóch przeprowadzonych licytacji, prawo do przejęcia nieruchomości na własność za 2/3 sumy oszacowania przysługuje wierzycielom prowadzącym egzekucję z majątku dłużnika, a także wierzycielom, których roszczenia zabezpieczone są Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd Nợ Xấu. Kupno nieruchomości od komornika sądowego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest obecnie – dzięki najnowszym zmianom w prawie – mniej ryzykowne. Zlikwidowano możliwość wielu nadużyć skutkujących skutecznym uprzykrzeniem życia nabywcom. Pozwolę sobie na wstępie przedstawić w skrócie postępowanie i skutki decyzji organów w postępowaniu o przysądzenie nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości odbywa się w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z art. 962 Kodeksu cywilnego – przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Pamiętać należy, że nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu; cenę wywołania; sumę rękojmi; termin uiszczenia ceny nabycia; ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego – po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Stosownie do art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego: „§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. § 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak z powyższego wynika, prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności wywołuje wiele skutków materialnoprawnych. Przede wszystkim przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ponadto powoduje: przejście na nabywcę pożytków naturalnych i cywilnych z nieruchomości, przejście na nabywcę obowiązku ponoszenia powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości; świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się tego postanowienia lub po tym dniu. Pojęcia „daniny publiczne” i „świadczenia publicznoprawne” są tożsame; są to podatki, opłaty, dopłaty, które obejmują np. podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłaty za usuwanie drzew, opłaty za emisję pyłów i gazów, opłaty za ścieki, opłaty za wywóz śmieci, dopłata do kosztów inwestycji publicznych, przejście na nabywcę praw i obowiązków dłużnika wynikających ze stosunku najmu i dzierżawy – zgodnie z przepisami normującymi te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej, wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości; w miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Do skutków procesowych prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości należy zaliczyć powstanie: tytułu do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, tytułu wykonawczego do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości, opróżnienia znajdujących się na nieruchomości pomieszczeń, a także eksmisji osób zajmujących te pomieszczenia (art. 999 § 1), tytułu – wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji – do wykreślenia w księdze wieczystej (zbiorze dokumentów) wszelkich praw, które według planu wygasły, podstawy do wykreślenia wszelkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomości jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli zostało w nim stwierdzone zapłacenie całej ceny nabycia gotówką. „Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ale jest wpis bezpłatnego użytkowania na rzecz określonych w księdze wieczystych podmiotów, co – jak wynika z powyższego – może pozostać w mocy pomimo przysądzenia Panu własności nieruchomości. Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Wreszcie według art. 1003 „§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. § 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką”. Odpowiedzieć już konkretnie na Pańskie pytanie, czy nabycie tej konkretnej nieruchomości może wiązać się dla jego nabywcy z ryzykiem, można odpowiedzieć, że to zależy od postawy lokatora. Może przez swoje zachowanie i notoryczne zaskarżanie postanowień sądu lub komornika skutecznie wydłużać w czasie postępowanie. Przed nowelizacją część egzekucji z nieruchomości była faktycznie blokowana poprzez oddawanie przez dłużnika nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę osobom trzecim i pobranie czynszu z góry za cały okres trwania umowy. Wystarczyło, aby przed wszczęciem egzekucji umowa najmu lub dzierżawy została dostarczona notariuszowi, który poświadczył na niej datę okazania mu dokumentu (czyli opatrzył ją tzw. datą pewną), aby nabywca takiej nieruchomości nie miał prawa wypowiedzieć jej najemcy lub dzierżawcy. Ponieważ czynsz został pobrany z góry, więc nabywca nie mógł też żądać jego zapłaty. To powodowało, że na zakup takich nieruchomości nie było chętnych. Umowy najmu czy dzierżawy były często pozorne i teoretycznie można było próbować je podważać, ale zainteresowanych prowadzeniem związanych z tym sporów sądowych i ponoszenia z tym ryzyka brakowało. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy czy najemcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Dotyczy to również przypadku, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W najgorszym więc przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę lub dzierżawcę przez rok od kupna nieruchomości. Jeśli dłużnik już po dokonaniu zajęcia jego nieruchomości oddał ją osobie trzeciej w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę, nie wywoła to skutków wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Nabywca w ogóle nie będzie tymi umowami związany. Gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. W międzyczasie konieczne będzie wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd, wydając orzeczenie w sprawie, wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego, czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne. Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem. Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora, nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dopiero gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu takiej osoby z zajmowanego mieszkania. Komornik dokonuje wówczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie ich do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego. Zaznaczam, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum. Pozew o eksmisję podlega opłacie w wysokości 200 zł. Postępowanie może trwać w zależności od obciążenia sądu sprawami (odległe terminy odroczenia rozpraw – nawet do kilku miesięcy – a potrzebne będzie kilka posiedzeń). Ponadto koszt postępowania eksmisyjnego, które będzie musiał ponieść Pan (w razie niewypłacalności dłużnika ich odzyskanie może być niemożliwe). Proszę wziąć pod uwagę obciążające lokal prawo użytkowania na rzecz wskazanych w księdze wieczystej podmiotów i zasięgnąć informacji u komornika, czy użytkowanie to według planu podziału zostanie usunięte. W przeciwnym razie będzie obciążało nieruchomość ze szkodą dla Pana. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Procedurę egzekucji z nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie Egzekucja z nieruchomości składa się z następujących etapów: zajęcie nieruchomości; opis i oszacowanie nieruchomości; licytacja nieruchomości; udzielenie przybicia; przysądzenie własności nieruchomości; podział sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Z pytania wynika, że szczególnie interesuje Pana etap związany z przejęciem nieruchomości. Po zamknięciu przetargu sąd (w osobie sędziego) niezwłocznie udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Sąd może odmówić przybicia, jeżeli w toku licytacji doszło do naruszenia przepisów o licytacji i jeżeli te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik przetargu lub w przypadku, jeżeli postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu. Przybicie skutkuje tym, że osoba, która je uzyskała, po uiszczenia całej ceny uzyskuje prawo przysądzenia jej nieruchomości na własność. Licytant, który uzyskał przybicie, obowiązany jest w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania z sądu uiścić całą wylicytowaną kwotę (pomniejszoną o rękojmię) na rachunek depozytowy sądu. Jeżeli osoba, która uzyskała przybicie, wpłaci całą sumę nabycia, to sąd wydaje na jej rzecz postanowienie o przysądzeniu własności. Jak wynika z art. 999 § 1 „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości”. Z powyższego przepisu wynika, że kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, nie ma potrzeby wizyty u notariusza celem zawarcia umowy, bowiem umowę zastępuje w tej sytuacji prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Z przytoczonego przepisu wynika również, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Należy jednakże bardzo wyraźnie odróżnić wprowadzenie w posiadanie nieruchomości od eksmisji aktualnego posiadacza nieruchomości. Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oznacza faktyczną możliwość korzystania z niej, czyli przekazanie władztwa nad rzeczą, i jest nim np. oddanie kluczy do mieszkania, dokumentów uprawniających rozporządzenie nieruchomością. Należy pamiętać, iż zajmującym nieruchomość dotychczasowym właścicielom – dłużnikom przysługuje ochrona z tytułu posiadania. Takie postanowienie nie może stanowić podstawy eksmisyjnej dotychczasowego właściciela. Aby mogło dojść do wprowadzenia w posiadanie, niezbędne jest uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko egzekwowanemu dłużnikowi. Taka teza znalazła potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia r. (sygn. akt III CZP 127/2005). Jak wskazał Sąd Najwyższy, „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art. 999 § 1 tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Po opatrzeniu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, wierzyciel winien zwrócić się do komornika właściwego dla rewiru miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie w posiadanie. Komornik wzywa posiadacza nieruchomości do jej wydania (do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) w oznaczonym terminie. Jeśli dłużnik – zobowiązany do wykonania obowiązku uchyli się od tej czynności komornik dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Dopiero jednak prawomocne orzeczenie w tej sprawie będzie podstawą skierowania sprawy do komornika w celu przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wykonując tytuł wykonawczy komornik usuwa nie tylko dłużnika, ale także osoby zajmujące z nim lokal lub pomieszczenie, chyba że osoby te wykażą, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika”. Warto zwrócić uwagę na treść § 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe. Paragraf ten brzmi: 1. „Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”. Z powyższego przepisu wynika, że komornik każdorazowo powinien dostosowywać czynności niezbędne do wprowadzenia w posiadanie do konkretnego przypadku. Jeśli dłużnik nie będzie stawiał oporu i zgodzi się dobrowolnie opuścić lokal, wówczas taką czynnością może być np. przekazanie przez komornika kluczy do lokalu. Jeśli natomiast dłużnik będzie stawiał opór, wówczas konieczne będzie dokonanie przymusowej eksmisji. Lokal zastępczy ma obowiązek dostarczyć gmina. Przyjmując najgorszy scenariusz, może się okazać, że gmina nie dostarczy pomieszczenia zastępczego i w związku z tym nie będzie dokąd wyeksmitować lokatora. Lokator będzie więc zajmował Pańskie mieszkanie bezprawnie, a Pan jako właściciel nie będzie mógł korzystać z tego lokalu. Pragnę jednak zwrócić Pańską uwagę na pewną istotną kwestię. Mianowicie w każdym przypadku niedostarczenia lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości. Ostatecznie potwierdził to Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia (sygn. akt P 1/08) uznał, że „jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Malwina Wrotniak2014-01-24 06:00redaktor naczelna 06:00/ komornicze to okazja, żeby nabyć lokal po niższej niż rynkowa cenie, ale rozwiązanie niepozbawione ryzyka. Podpowiadamy, czy warto kupić mieszkanie w ten sposób i jak do tego się przygotować. Oficjalny portal o licytacjach komorniczych zawiera obecnie 176 obwieszczeń o prowadzonych na terenie całej Polski licytacjach różnych nieruchomości – od gruntów, przez domy i mieszkania, lokale użytkowe, na magazynach, halach czy garażach kończąc. W zależności od miasta, 50-metrowe mieszkanie można nabyć w cenie od 85 do 185 tys. złotych. O tym, czy opłaca się skorzystać z takiej okazji, jak w praktyce wygląda zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kto może w nim uczestniczyć, a kto nie w rozmowie z komornikiem sądowym - Moniką Janus, rzeczniczką prasową Izby Komorniczej we Wrocławiu. » Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych? Komornik, dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości, czyli czynności poprzedzającej przetarg, ma obowiązek ogłosić to co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy możemy sprawdzać, jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Oprócz tego komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa dodatkowo umieszczają ogłoszenia w wydawanych przez nich regionalnych tygodnikach tematycznych. Oprócz tego od ponad roku ma obowiązek zamieszczać ogłoszenia na prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą portalu internetowym Jest to największy w Polsce pod względem oferowanej liczby nieruchomości bezpłatny portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, miejscu jej położenia (miasta, regiony) czy według dat (od licytacji z najwcześniejszymi lub najstarszymi terminami). Korzystający z portalu mają dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości, a informacje przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Do obwieszczeń załączane są często zdjęcia oraz mapy z dokładnym położeniem nieruchomości i inne praktyczne informacje. W serwisie dostępny jest również system powiadamiania o nowych licytacjach za pośrednictwem poczty elektronicznej. Przy tej okazji warto ostrzec przed innymi, nieautoryzowanymi przez Krajową Radę Komorniczą portalami - mogą pobierać opłaty za korzystanie. » Czy kupno nieruchomości na licytacji komorniczej to alternatywa dla zakupu na wolnym rynku? Tak, oczywiście. Obserwujemy w okresie ostatnich dwóch lat galopujący wzrost zainteresowania licytacjami, co może być wynikiem rosnącego popytu w związku z sytuacją gospodarczą i możliwością nabycia mieszkania, działki, lokalu czy garażu za cenę niższą niż rynkowa, bowiem cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. » Kto jest właścicielem nieruchomości wystawianej do licytacji? Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości dłużnika, czyli osoby, która nie spłaca swych zobowiązań. Przez cały czas, aż do zakończenia egzekucji z nieruchomości, właścicielem jest dłużnik. Nieruchomości nie przejmuje komornik, jedynie prowadzi jej sprzedaż i czynności ją poprzedzające. Po zajęciu dłużnik staje się zarządcą nieruchomości, sprawuje tzw. zarząd nad nieruchomością, którego celem jest zabezpieczenie prawidłowego toku egzekucji i utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym do czasu jej sprzedaży licytacyjnej. Jeżeli dłużnik nie wykonuje prawidłowo zarządu, może on zostać mu odebrany mocą postanowienia sądu. » Jakie są warunki przystąpienia do licytacji komorniczej? Ile wynosi wadium? Obwieszczenia o licytacji zawierają sumę oszacowania nieruchomości, jak i cenę jej wywołania oraz warunki, jakie musi spełnić licytant. Przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Wadium powinno być złożone w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika. Ważnym i godnym zapamiętania jest wprowadzony niedawno przepis, w myśl którego rękojmia winna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetargu, co oznacza, że powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Wpłacający w ostatniej chwili - zarówno na konto, jak i w kancelarii - czy tuż przed wyznaczoną godziną licytacji nie będą dopuszczeni do przetargu. Jeżeli licytant działa w imieniu swojego mocodawcy, czyli na podstawie pełnomocnictwa innej osoby, która upoważniła go do przeprowadzenia licytacji w jej imieniu, to należy pamiętać, że pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym, a więc przed przetargiem radzę udać się w tym celu do notariusza. Oryginał lub wypis dokumentu składa się do akt sprawy. » Czy każdą nieruchomość można obejrzeć przed licytacją? Jak dużo informacji o niej powinno znaleźć się w internecie? W obwieszczeniach o licytacjach podawany jest termin oględzin nieruchomości, jak również termin i miejsce przeglądania dokumentów dotyczących nieruchomości. Komornicy zaznaczają, że w ciągu dwóch ostatnich tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie we wskazanych godzinach i przeglądać w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego oraz kancelarii komornika odpis protokołu oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy biegłego sądowego, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką z akt postępowania egzekucyjnego. W samym obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć następujące dane: informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana - ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony; czas i miejsce licytacji; suma oszacowania i cena wywołania; wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Często w tych obwieszczeniach znajdują się inne przydatne informacje, jak np. zdjęcia z opisem nieruchomości, na podstawie których można ocenić ich stan techniczny (dotyczy obwieszczeń internetowych). » Czy licytujący powinni posiadać gotówkę w kwocie pozwalającej dokonać zakupu? Nie, większość osób kredytuje się w związku z zakupem nieruchomości na licytacjach. Należy mieć na pewno środki pieniężne na wpłacenie rękojmi. Po wylicytowaniu nieruchomości sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie, po jego uprawomocnieniu się, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Jest to więc czas na sfinalizowanie i dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem ewentualnego kredytu w banku. Ale radzę wcześniej ustalić z bankiem zasady i formy przyznania kredytu na zakup nieruchomości na licytacji. Każdy bank ma inną politykę kredytową, należy dokładnie omówić jej warunki i należy uzyskać promesę kredytową. Po wylicytowaniu banki często uruchamiają kredyt na podstawie odpisu protokołu licytacji czy postanowienia o przybiciu, aby po wezwaniu sądu do zapłaty przelać środki na rachunek bankowy sądu. » O ile może być przecenione mieszkanie sprzedawane na licytacji komorniczej? Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. Na licytacjach prowadzonych w trybie uproszczonym (stosunkowo nowy, ale coraz częściej stosowany tryb egzekucji z nieruchomości, dotyczący niewielu rodzajów nieruchomości - np. działek) cena wywołania na drugiej licytacji wynosi połowę ceny oszacowania. Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Czytaj dalej: Kto nie może wziąć udziału w licytacji? » Kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej nieruchomości? W przepisach dotyczących trybu i sposobu przeprowadzania licytacji istnieją tzw. ograniczenia podmiotowe, czyli krąg osób, które absolutnie nie mogą przystąpić do licytacji. Są to osoby wyraźnie wymienione i nie ma od tej reguły wyjątków. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (osoba, która wylicytowała nieruchomość, a potem nie zapłaciła w terminie całej ceny - traci ona wpłaconą rękojmię oraz nie może już po raz drugi wziąć udziału w licytacji tej samej nieruchomości), osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Ta ostatnia grupa to przede wszystkim cudzoziemcy – zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą oni uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości. Oczywiście są liczne wyłączenia podmiotowe, szczególne w stosunku do obywateli lub przedsiębiorców państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. » Jak wygrać licytację komorniczą? Przepisy nie przewidują dodatkowych warunków, których posiadanie zwiększy szansę na zakup. Zainteresowany, moim zdaniem, powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego o interesujące go kwestie i rozwiać wątpliwości. Po wywołaniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości. Zakup nieruchomości na licytacji powinien być przemyślany, bo po wylicytowaniu nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium. Oprócz tego nie znając dokładnie warunków licytowanych nieruchomości (czy jest zamieszkała, przez kogo - dzieci, osoby starsze, osoby, na rzecz których ustanowiona jest służebność dożywocia itd.) możemy się rozczarować i tak naprawdę stracić. » Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku? Licytację nieruchomości prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Z reguły takie przetargi mają miejsce w sądach rejonowych, ale każdorazowo o terminie i miejscu licytacji można dowiedzieć się z obwieszczenia o licytacji. Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy może uczestniczyć w charakterze widza, ale licytować mogą tylko osoby, które spełniają wymienione wcześniej wymogi. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości, takie jak przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, zasady i sam termin uiszczenia ceny nabycia i inne dane wskazane w przepisie art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to bardzo ważny etap licytacji, ponieważ błędnie przekazane informacje mogą znaleźć odzwierciedlenie w zachowaniu licytantów i wpłynąć na to, czy wezmą oni udział w dalszym przetargu, czy też nie. Sam przetarg odbywa się ustnie, a polega on na zaoferowaniu przez licytantów ceny nabycia nieruchomości i zaczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej, minimalnej wysokości postąpienia i wezwania do licytowania. Następnie licytanci podają ustnie swoją ofertę, pamiętając, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował wyższą cenę. Przetarg trwa aż do ustania ofert, a po tym czasie komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, czyli nabywcę nieruchomości. Z licytacji komornik sporządza protokół, zaznacza w nim dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak. Warto dodać, że do licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. » Kiedy nieruchomość trafi do nowego właściciela i jakich formalności musi on dopełnić? Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy ono się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Gdy wezwany nabywca zapłaci całą cenę nabycia (wlicza się do niej rękojmia) za nieruchomość, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Nabywca nie zawiera odrębnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, ani przed notariuszem, ani w żadnej innej formie. Sprzedaż licytacyjna nie jest umową cywilnoprawną sprzedaży nieruchomości. Postanowienie sądu w tym zakresie zastępuje akt notarialny. Własność przechodzi na nabywcę. » Co w sytuacji, gdy podczas pierwszej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana? Komornik sprzedaje nieruchomość w pierwszym terminie, a następnie, po bezskutecznej licytacji, w drugim terminie. Jeżeli dwie licytacje nie dojdą do skutku z powodu braku nabywców, a wierzyciele nie skorzystają z prawa do ich przejęcia, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości umarza się, a kolejne może zostać wszczęte nie wcześniej niż po upływie pół roku. Oznacza to, że może się zdarzyć, iż za rok czasu ta sama nieruchomość będzie sprzedawana na publicznej licytacji komorniczej za cenę 3/4, a następnie 2/3 jej ceny oszacowania - wartości rynkowej. Ale wartość rynkowa od tego czasu może też ulec zmianie, bowiem może się polepszyć lub pogorszyć stan techniczny nieruchomości. » Jakie ryzyko wiąże się z kupnem mieszkania z licytacji komorniczej? Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej można sporo zyskać - kupić taniej, po atrakcyjnej cenie. Nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, kupujemy bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika. Ale oprócz plusów należy podkreślić także minusy takiego nabycia – mamy tu „coś za coś”. Może się zdarzyć, że kupimy mieszkanie, dom czy lokal z niechcianym lokatorem. Wszelkie umowy dożywocia i najmu nie są rozwiązywane automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. W przypadku gdy dotychczasowy lokator pomimo obowiązku nie będzie chciał się wyprowadzić, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, z wszelkimi tego konsekwencjami, jak np. obowiązkiem zapewnienia lokatorowi tzw. pomieszczenia tymczasowego, do którego będzie go można przeprowadzić. Takie postępowanie z reguły jest długotrwałe. Dlatego kolejny raz podkreślam, że przed przystąpieniem do takiej licytacji, warto się przygotować, zrobić dokładny wywiad dotyczący licytowanej nieruchomości. Powinniśmy przed wszystkim porozmawiać z komornikiem i od niego zaczerpnąć dokładnych informacji dotyczących ewentualnych lokatorów danej nieruchomości. Kolejną niedogodnością może okazać się fakt, że od nabycia do uzyskania prawa własności może minąć dłuższy okres, nawet kilka miesięcy, bo wydawane postanowienia sądu można zaskarżyć, co wydłuża czas uprawomocnienia się orzeczenia przyznającego własność nieruchomości nowemu nabywcy. Jeśli szukamy więc mieszkania, lokalu czy domu w atrakcyjnej cenie, to warto to dokładnie przemyśleć, zrobić wywiad i tylko jeśli okaże się, że nieruchomość jest wolna od lokatorów – warto się licytacją zainteresować. Takich okazji cenowych na rynku będzie więcej, liczba licytacji rośnie i w najbliższym czasie nadal będzie postępowała. » Czy mieszkania z licytacji komorniczej to lokale do gruntownego remontu? Absolutnie nie. Przedmiotem licytacji komorniczych są i lokale wymagające gruntownego remontu, i lokale o średnim stanie technicznym, jak i lokale w stanie deweloperskim oraz takie o bardzo wysokim standardzie, wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Niekiedy dłużnicy zaraz po zaciągnięciu kredytu na nieruchomość popadają w zadłużenie, a wierzyciel (np. bank) od razu kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego. Są to jednak sporadyczne przypadki, z reguły nieruchomości wystawione na licytację są używane. Ale zdarzają się też egzekucje prowadzone przeciwko deweloperom (sama prowadzę takie postępowanie, gdzie egzekucja została skierowana do lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim, nowych, niezamieszkałych). Przypadki takie są jednak mieszkania krok po krokuTagi - Kupno mieszkania krok po krokuKupno mieszkania krok po krokuSprawdź, jak kupić mieszkanie. Jakich błędów unikać przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Przejdź z nami krok po kroku przez zakup lokalu / Sposób pomiaru powierzchni lokalu lub domuCzy są jakieś ogólne normy?Porady i inspiracje / Sztuka oglądania mieszkańZdobądź przewagę negocjacyjnąPorady i inspiracje / Kupno mieszkania za gotówkę. Czy to się opłaca?Błyskawiczna transakcja, ale nie bez minusówPrawo / Polski Ład. Brak amortyzacji nieruchomościCo to oznacza?Porady i inspiracje / Rynek wtórny czy pierwotnyDylemat kupującego pierwsze mieszkaniePorady i inspiracje / Mieszkanie w centrum miasta czy na obrzeżach?Pomyśl o czasie dojazdów, szkołach i / Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego mieszkaniaKomu może pomóc? Na co trzeba uważać?Finanse / Kiedy jest idealny czas na zakup mieszkania?Z inwestycją nie opłaca się czekaćPrawo / Osiedle budowane na gruncie obciążonym hipoteką. Czy kupno mieszkania jest bezpieczne?Prawo / Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie w 2022 poszerzy się jej zakres? A okres przejściowy?Prawo / Dobry deweloper, czyli jaki? Po czym go poznać? Są jakieś certyfikaty czy branżowe stowarzyszenia?Prawo / E-licytacja komornicza z ułatwienia. Jak to wygląda od strony prawnej?Prawo / Wpis do księgi wieczystej. Kto go dokonuje i jakie są konsekwencje?Prawo / Budowa osiedla a użytkowanie wieczyste. Czy to bezpieczne dla nabywcy mieszkania?Prawo / Przekształcenie użytkowania we rynku pierwotnym. Co trzeba wiedzieć?Prawo / Odbierany lokal ma inną powierzchnię niż w umowie. Co można zrobić?Prawo / Polski Ład. Ustawa o gwarantowanym kredyciePodpisana przez / Części wspólne nieruchomości. Odpowiedzialność / Rola zadatku w przedwstępnej umowie czym trzeba pamiętać?Prawo / Mieszkanie „wirtualne” na rynku pierwotnym. Czy zakup „dziury w ziemi” jest bezpieczny? page Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po krokuGłosów: 238 (śr. Mieszkania wystawiane na licytacjach komorniczych kuszą atrakcyjnymi cenami. Jak jednak zabrać się do ich kupowania? Oto praktyczny poradnik krok po kroku. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Nie każdy jednak wie, na czym dokładnie taka licytacja polega – a warto się do niej dobrze przygotować, bo na niedoświadczonych inwestorów czyhają tu pewne pułapki. Stworzyliśmy zatem krótki poradnik, który przeprowadzi cię przez to zagadnienie krok po kroku. Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań: 1. Znajdź ciekawe ogłoszenie Nie da się przystąpić do licytacji, nie wiedząc, że ma ona w ogóle miejsce. Po pierwsze trzeba więc znaleźć informacje na ten temat. A gdzie ich szukać? Organizujący licytację komornik ma obowiązek umieszczenia (z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem) stosownych ogłoszeń w kilku miejscach: w sądzie rejonowym właściwym dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości, w urzędzie miasta lub gminy, w poczytnym w danej miejscowości dzienniku, na stronie internetowej swojej kancelarii, w internetowym serwisie Krajowej Rady Komorniczej. Komunikaty o wszystkich odbywających się w Polsce licytacjach – a ponadto przetargach mieszkaniowych i aukcjach syndyków – znajdziesz też na naszej stronie Możesz zamówić powiadomienia o nowych ofertach dotyczących interesującego cię regionu czy typu nieruchomości, jak również zobaczyć mapy lub zdjęcia, na które nie ma miejsca na tablicach ogłoszeń w sądzie i urzędzie gminy. To bardzo wygodne rozwiązanie, zwłaszcza gdy polujesz na prawdziwe okazje. 2. Zapoznaj się ze szczegółami oferty Ten punkt jest prawdopodobnie najważniejszy ze wszystkich. Ważniejszy nawet niż sama licytacja, bo pozwala ocenić, czy warto w ogóle brać w niej udział. Uważnie przeczytaj obwieszczenie Znajdują się w nim takie informacje jak: położenie i charakter nieruchomości oraz numer księgi wieczystej (lub oznaczenie zbioru dokumentów), suma oszacowania – innymi słowy: wartość nieruchomości (często wyliczana na wiele miesięcy przed licytacją, dlatego warto porównać ją z aktualnymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy), cena wywołania – czyli kwota, od której zacznie się licytacja (zawsze niższa niż suma oszacowania), wysokość wadium – kwota, którą trzeba dysponować, aby móc przystąpić do licytacji (p. niżej), inne warunki wzięcia udziału w licytacji – zgodnie z prawem nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina (małżonek, rodzice, rodzeństwo, dzieci) dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez odpowiedniego zezwolenia, komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym, a także ten, kto wygrał poprzednią licytację dotyczącą danej nieruchomości, ale nie wpłacił należnej kwoty, miejsce i termin licytacji, szczegóły dotyczące możliwości dokładniejszego zapoznania się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Zobacz mieszkanie na własne oczy Przez dwa tygodnie przed licytacją chętni mogą w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście zjawiać się w mieszkaniu i je oglądać. Czasem niestety bywa to utrudnione przez dotychczasowych lokatorów, którzy nie są gotowi współpracować. Warto jednak choć podjąć próbę, zwłaszcza że licytacja jest w pewnym sensie rozwiązaniem niektórych ich problemów, bo ma na celu zaspokojenie wierzycieli. Gdy lokatorzy są tego świadomi, uda się nawet z nimi porozmawiać i uzyskać odpowiedzi na wiele istotnych pytań (np. o to, czy mają się dokąd przenieść, czy trzeba będzie czekać na wskazanie takiego miejsca przez gminę – p. niżej). Odwiedź komornika Na pewno zaś porozmawiać można – i trzeba – z komornikiem. W jego biurze (a także w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego) przejrzysz: akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości i sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy, na podstawie którego ta nieruchomość została wyceniona, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką, zdjęcia lokalu – ważne szczególnie wtedy, gdy nie da się go obejrzeć, ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Nie bój się pytać o wszystko, co cię nurtuje. Komornikowi zależy na tym, aby sprzedaż doszła do skutku, powinien więc dołożyć starań, by rozwiać wszelkie wątpliwości potencjalnych nabywców. Zbadaj stan prawny nieruchomości O pomoc możesz poprosić też profesjonalnego doradcę, np. prawnika czy specjalistę od nieruchomości. Zwłaszcza jeśli nie masz wielkiego doświadczenia, razem zajrzyjcie do księgi wieczystej. Znając jej numer, podany w ogłoszeniu o licytacji, można to zrobić np. przez stronę Przyjrzeć się trzeba zwłaszcza działom III i IV KW, bo to tam umieszcza się informacje na temat dotyczących nieruchomości obciążeń. W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile zobowiązania hipoteczne w momencie nabycia mieszkania na licytacji komorniczej zostają wykreślone, o tyle lokal wciąż może pozostawać obciążony choćby prawem najmu lub dożywocia. Co oznacza, że nawet jeśli staniesz się jego właścicielem, to wciąż będzie mógł w nim mieszkać ktoś inny – koniecznie więc zwróć na to uwagę. Podobnie jak na to, czy licytacja dotyczy całościowego prawa do mienia, czy np. tylko udziału w nieruchomości. Przeczytaj: Zakup udziałów w nieruchomości 3. Wpłać wadium Gdy po dokładnej analizie wszystkich danych na temat przedmiotu licytacji i jej warunków stwierdzisz, że chcesz wziąć w niej udział, kolejnym krokiem jest wpłacenie wadium. Inaczej zwane rękojmią, stanowi ono zabezpieczenie na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie zapłacił za nabytą nieruchomość w ustalonym terminie. Wadium na licytacjach komorniczych wynosi zawsze 10% sumy oszacowania, ale jego dokładna wartość podana jest też w ogłoszeniu. Podobnie jak sposób i termin wpłaty rękojmi. Zasadniczo może to być: gotówka, książeczka oszczędnościowa banku, przelew. Pamiętaj, że pieniądze muszą zostać zaksięgowane na wskazanym rachunku najpóźniej dzień przed licytacją. Jeśli ją wygrasz, wadium zostanie zaliczone na poczet kwoty do zapłaty za nabytą nieruchomość. Jeśli tej kwoty nie uiścisz, wadium przepadnie. Jeśli natomiast nie wygrasz licytacji, otrzymasz je w całości z powrotem. 4. Licytuj! Licytacje komornicze mają charakter publiczny, co oznacza, że każdy może na taką licytację przyjść i popatrzeć, nawet jeśli nie bierze w niej udziału. Zanim spróbujesz więc swoich sił jako licytant, możesz najpierw po prostu zobaczyć, jak wszystko się odbywa. Możesz też wskazać osobę, która będzie licytować w twoim imieniu. Musi mieć ona wówczas ze sobą pisemne pełnomocnictwo, poświadczone notarialnie (chyba że jest to adwokat lub radca prawny). Przebieg licytacji Licytację prowadzi komornik, nadzorowany przez sędziego. Na początku powtarza najważniejsze informacje z ogłoszenia, podaje cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wysokość postąpienia to najmniejsza kwota, jaką należy dodać do ostatniej obowiązującej oferty, aby ją przebić. W przypadku licytacji wynosi co najmniej 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Cena wywołania natomiast wynosi 3/4 sumy oszacowania w pierwszej licytacji (ewentualnie 2/3 tej sumy, jeśli licytacja odbywa się ponownie, bo pierwsza zakończyła się niepowodzeniem). Zilustrujmy to przykładem: Na licytacji kupić można mieszkanie, którego wartość oszacowano na 200 000 zł. To pierwsza licytacja, więc cena wywołania wyniesie 150 000 zł, a minimalna wysokość postąpienia 1% tego, czyli 1500 zł. Aby zacząć licytację, trzeba zadeklarować chęć nabycia nieruchomości za co najmniej 150 000 zł. Taką ofertę można przebić kwotą nie niższą niż 151 500 zł (150 000 + 1500). Kolejna propozycja musi wynieść minimum 153 000 zł itd. Licytanci zgłaszają się ustnie, a cena może zostać podbita dowolną liczbę razy. Zakończenie licytacji Po każdym podbiciu – jak również po samym ogłoszeniu ceny wywołania – komornik pyta: „kto da więcej?”. Gdy powtórzy swoje pytanie trzykrotnie i nie uzyska odpowiedzi, wówczas wypowiada słowo: „nikt” i zamyka licytację. W przypadku braku ofert zorganizowana zostanie jeszcze jedna licytacja, z niższą ceną wywołania. Jeśli nadal nie znajdą się chętni, nieruchomość za cenę wywoławczą będzie mógł nabyć wierzyciel. Jeśli natomiast i on nie wyrazi zainteresowania kupnem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone, a jego ewentualne wznowienie będzie możliwe nie wcześniej niż po pół roku. Gdy zaś pojawiła się co najmniej jedna oferta, licytację wygrywa osoba, która zaproponowała najwyższą kwotę. Sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu tej osobie tzw. przybicia, a pozostałym licytantom (o ile są takowi, bo wystarczy zaledwie jeden, by licytacja była ważna) oddaje się wadium. Przeczytaj: Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze? 5. Wpłać zadeklarowaną kwotę Jeśli to ty jesteś zwycięzcą licytacji, dostaniesz wezwanie do uiszczenia zadeklarowanej przez ciebie kwoty nabycia nieruchomości (pomniejszonej o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Możesz zawnioskować o wydłużenie tego terminu (np. z uwagi na dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, zob. „Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej„), ale pamiętaj, że nawet jeśli sąd przychyli się do twojej prośby, czas na uregulowanie należności wyniesie najwyżej miesiąc. 6. Zawnioskuj o wydanie klauzuli prawomocności i dokonanie zmian w księdze wieczystej Dopiero po dokonaniu wpłaty sąd wydaje postanowienie o tzw. przysądzeniu własności do nieruchomości. Ono również musi się uprawomocnić – o wydanie klauzuli prawomocności trzeba jednak wystąpić do sądu na własną rękę, najlepiej tuż po otrzymaniu tego postanowienia pocztą. Klauzula prawomocności jest bowiem wymagana przez sąd wieczystoksięgowy, w którym zawnioskować należy z kolei o wykreślenie obciążeń hipotecznych z działu III i IV, a także o wpisanie w dziale II nowego właściciela. Nie jest już natomiast potrzebny żaden dodatkowy akt notarialny, wystarczy właśnie prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Przeczytaj: Wygrałem licytację komorniczą, co dalej? 7. Uporaj się z dodatkowymi problemami… Kupiona w drodze licytacji nieruchomość jest twoja! Nie musi to jednak oznaczać, że możesz od razu się do niej wprowadzić – i zwykle niestety nie oznacza. Często mieszkanie kupione na licytacji komorniczej wymaga generalnego remontu. Niekiedy też nie można nawet rozpocząć prac, bo lokal nadal jest zamieszkany przez osoby, które nie mają zamiaru go opuszczać. Trzeba wówczas przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Oznacza to konieczność wszczęcia procesu cywilnego, przy czym pozew należy skierować przeciwko wszystkim lokatorom zajmującym daną nieruchomość. Pamiętaj, że w świetle prawa nie wolno ci przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Musi to zrobić komornik. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez ciebie na licytacji mieszkanie. A jeżeli wśród lokatorów znajdują się: kobiety w ciąży, dzieci, osoby obłożnie chore lub niepełnosprawne oraz ich opiekunowie, emeryci lub renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni, gmina musi udostępnić im lokal socjalny. Dopóki tego nie zrobi, osoby te mają prawo pozostać w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Taka sytuacja może zaś ciągnąć się latami, bo lokali socjalnych po prostu jest za mało. Pod pewnymi warunkami można domagać się za to od gminy rekompensaty, jednak trudno ją wkalkulować w rozważania na temat opłacalności zakupu konkretnej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Jest to więc rozwiązanie dla nieco bardziej zaawansowanych, doświadczonych już inwestorów, którzy dysponują zarówno środkami na opłacenie prawnika prowadzącego sprawę, jak i czasem na oczekiwanie jej pomyślnego finału. Przeczytaj: Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy? Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na » Zdjęcia:

zakup mieszkania od komornika krok po kroku